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2019年1-11月全国商品房销售面积14.9亿平，同比小幅增长0.2%，房地产市场总体保持平稳运行，基本实现了“稳地价、稳房价、稳预期”的政策目标。当前市场平稳格局来之不易，对于明年房地产政策怎么看？房地产市场怎么走？我们对2020年房地产政策和销售进行展望。
摘要
· 2019年中央经济工作会议强调“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制，促进房地产市场平稳健康发展”。房地产政策新思路愈加清晰。
一是全面落实长效管理调控机制稳定房地产市场，因城施策调控长期实施，为住房制度改革创造平稳的行业环境。二是推进住房制度改革，不将房地产作为短期刺激经济的手段，使住房制度建设专注解决居民住房问题，从根本上解决当前我国住房市场面临的困境；同时铸牢房地产和实体经济的防火墙，“引导资金投向供需共同受益、具有乘数效应的先进制造、民生建设、基础设施短板等领域”。
· 2020年是长效管理调控机制全面落实的一年。“稳地价、稳房价、稳预期”仍是政策核心目标，灵活性体现在各地坚持“房住不炒”基础上，根据房地产市场的不同情况因城施策。过去3年，“稳”主要是防范房价地价大幅上升。当前全国房地产市场总体平稳，但部分地区市场下行压力较大，2020年的“稳”将主要是防止市场大幅下行，避免对经济增长和地方财政收入造成冲击。一是稳增长需要房地产平稳运行；我们测算，2018年房地产及上下游行业增加值占GDP23.1%，对GDP增长贡献率高达29.4%。二是稳财政需要房地产税收和土地出让收入稳定。2018年，地方本级财政收入中土地出让金和房地产相关税收分别为6.5、2.5万亿，总计占比高达52.6%。以因城施策为核心的长效管理调控机制进入全面落实阶段，中央和地方的互动关系更明晰。中央在长效管理调控机制下不再是调控主体，主要通过完善市场监测预警和考核评价机制，加强对地方政府的目标管理。地方将有更大的决策主动权和更丰富的工具箱，政策精准性、针对性和灵活性进一步提升。在保持市场稳定的前提下，地方可从三个层次对政策进行适度调整。一是适当修正前期收得过紧、当下不合时宜的应急性调控措施。二是出台人才新政等支持新市民居住性需求的政策。三是针对本地居民自住需求，出台公积金贷款和商业个贷调整、税费减免等支持政策。
· 2020年全国商品房销售总量平稳回落、区域分化加大预计2020年全国商品房销售面积同比-4.3%；销售金额同比0.3%。三个因素决定销售面积减少。第一，在“房住不炒”和“稳地价、稳房价、稳预期”的政策基调下，房价上涨预期下降，市场观望情绪上升。第二，今年以来棚改货币化安置减少，2019年前11月棚改开工315万套，仅为2018年的51%。由于从棚改货币补偿到购房存在时滞，预计棚改退潮对销售的影响将在2020年集中显现。第三，随着房地产长效管理调控机制全面落实，投资需求退潮，销售回归居民自住需求中枢；我们测算，全国住房自住需求从2019年开始平稳回落，2020年同比减少4.9%。同时，仍有两个因素支撑销售面积不会大幅下滑。一是因城施策下，将有更多房价平稳、经济增长和财政压力较大的城市适度调整调控政策；二是为加速回笼资金，叠加市场降温预期，房企将继续加大力度推盘和促销。销售金额维持平稳，但增速回落，主要因为销售量小幅减少，叠加房企折扣促销、市场平稳回落下平均售价增速进一步趋稳。分城市看，区域分化加大。一二线城市较为平稳，销售面积和销售金额均维持正增长；三四线城市销售面积和金额小幅负增长。一线城市销售面积占比3.4%、同增9.5%；销售金额占比12.9%、同增20.7%。销售面积小幅增长，主要受益于前期基数低、限价等部分过度严厉的政策调整、市场企稳下刚需入场支撑改善需求住房置换、限竞房持续入市等。销售金额增长，但增速放缓，主要因为保障房限竞房拉低成交均价、部分房企折扣促销。二线城市销售面积占比33.2%、同增1.1%；销售金额占比41.3%、同增2.3%。销售面积小幅增长，主要受益于持续吸引人口流入、户籍制度改革和人才新政帮助新市民置业、部分城市政策调整、低库存下房企加大力度补库存并折扣促销的效果较好等；但受市场预期平稳、前期获利二手房入市、新房二手房价格倒挂减少影响，升幅有限。销售金额增长，但增速回落，主要在于弱二线市场降温，叠加房企折扣促销下销售均价增速回落。三四线城市销售面积占比63.4%、同减7.5%；销售金额占比45.8%、同减5.7%。销售面积下降，主要在于2019创历史新高、棚改货币化安置大幅减少影响显现、需求短期内集中释放后疲软、市场降温向低能级城市持续传导；但受益于房企折扣促销、更多城市调整调控，销售不会断崖式下跌。销售金额下降，主要由于销售面积回落、热销城市进一步减少以及房企折扣促销下销售均价增速下降。风险提示：政策推动不及预期、房地产市场超预期回落。
1 2020年政策展望：“三稳”基调下的因城施策修正调控1.1 长效管理调控机制稳定市场，住房制度改革稳步推进1.2.1 市场降温、经济增长和地方财政压力下的“三稳”2 2020年销售展望：总量平稳回落，区域分化加大2.1 总量稳中有降：销量筑顶回落，销售金额保持平稳2.2 区域分化加大：一二线小幅增长，三四线小幅回落
1 2020年政策展望：“三稳”基调下的因城施策修正调控
1.1 长效管理调控机制稳定市场，住房制度改革稳步推进
2019年中央经济工作会议再次强调“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制，促进房地产市场平稳健康发展”。当前中央新的房地产政策思路愈加清晰。第一，以长效管理调控机制来稳定房地产市场、避免大起大落，为住房制度改革创造稳定的行业环境。第二，推进住房制度改革，让住房制度从承担的部分宏观调控职能中逐步解放出来，回归解决居民住房问题，从根本上解决当前我国房地产的问题和面临的困境。2020年是长效管理调控机制全面落实的一年。“稳地价、稳房价、稳预期”仍是政策核心目标，灵活性体现在各地坚持“房住不炒”基础上，根据房地产市场的不同情况，地方因城施策。一是在坚持“房住不炒”基础上，继续坚持稳地价、稳房价、稳预期的目标。过去3年的“稳”主要是防范房价地价大幅上升。当前市场平稳，但部分地区下行压力较大，2020年的“稳”将主要是防止市场大幅下行，避免对经济增长和地方财政收入造成冲击。二是全面落实以因城施策为核心的长效管理调控机制，进一步理清中央和地方的互动关系。中央不再是调控主体，主要通过完善市场监测预警和考核评价机制，加强对地方政府的目标管理。地方将有更大的决策主动权和更丰富的工具箱，政策精准性、针对性和灵活性进一步提升。
1.2.1 市场降温、经济增长和地方财政压力下的“三稳”过去的“稳”主要是平抑房价上涨预期，防止房价地价快速上升，但2020的“稳”主要是防止房地产市场大幅回落对经济增长和地方财政造成冲击。主要在于：第一，当前房地产市场已实现“三稳”目标，部分城市市场下行压力加大。土地市场热度明显回落，1-11月百城土地成交面积5.4亿平，同比下降5.4%；土地流拍率在10月一度攀升至25.1%，为2014年以来历史最高点。房价涨幅趋于平稳，1-11月全国商品房成交均价同比上涨7.1%，增速较去年同期回落3.5个百分点；多地二手房价出现下降，70城中二手房价下跌城市数量已增至17个，为2016年930以来峰值。居民普遍预期稳定，央行2019年第三季度城镇储户问卷调查报告显示，对下一季房价，50.3%的居民预期“基本不变”，9.8%预期“下降”，10.6%“看不准”，仅29.3%预期“上涨”。
第二，2020年经济增长具有压力，仍需房地产发挥稳增长功能。我们测算，要实现2020年“两个翻一番”目标，即使2019年四季度GDP增速维持6%，2020年GDP增速也不能低于6.1%。当前贸易摩擦存在不确定因素、国内供给侧改革进入攻坚期。一方面要靠改革的办法来释放增长潜力，另一方面也需要保持房地产等支柱性产业平稳健康发展。我们测算，2018年房地产及上下游行业增加值占GDP23.1%，对GDP增长贡献率高达29.4%；2018年6.6%的GDP增长中有1.9个百分点由房地产产业链贡献，而房地产开发投资和居民住房消费分别对GDP增长贡献0.4和0.6个百分点。第三，2020年地方财政压力较大，短期内仍需房地产贡献财政收入。减税降费、加大基建投资、土地市场降温及经济增速回落压力下，2020年地方财政压力较大。虽然通过提高赤字率、专项债可做资本金、增加国有资本经营收入和国有资源有偿使用收入等非税收入等方式，可缓解部分地方财政压力；但仍需要房地产贡献财政收入。2018年，地方本级一般公共预算收入9.8万亿、本级政府性基金收入7.1万亿、本级资本经营收入0.2万亿，总计17.1万亿；房地产5项专项税1.8万亿、房地产行业其他6项主要税收对地方财政贡献估计0.7万亿、土地出让金收入6.5万亿，总计9万亿；房地产贡献的相关税费和土地出让金占地方本级三本账（一般公共预算、政府性基金、资本经营）收入的比例高达52.6%。2019年前三季度，已有7个省市财政收入增速负增长；若房地产市场再继续降温、土地出让收入回落，地方财政压力将更大。
2020年，房地产长效管理机制从试点进入全面落实阶段，中央和地方互动关系进一步明确，地方因城施策权限更大。自2015年4月中央政治局会议首次提出“建立房地产健康发展的长效机制”以来，长效机制建设稳步推进。从“加快研究”、“建立完善”、“实施试点”、再到“全面落实”。中央不再是调控主体，主要通过完善市场监测预警和考核评价机制，加强对地方政府的目标管理；地方政府承担主体责任，拥有更大的决策主动权和更丰富的工具箱，政策精准性、针对性和灵活性进一步提升。2019年下半年以来已有多个城市调整政策，预计2020年将有更多城市加入调整队列，预计可能出现三种情况。一是适当修正前期收得过紧、当下不合时宜的应急性调控措施。二是出台人才新政等支持新市民居住性需求的政策，如武汉、西安等相继降低落户门槛，南通、芜湖等给予住房补贴等。三是针对支持本地居民自住需求，出台公积金贷款和商业个贷调整、税费减免等支持政策。
2 2020年销售展望：总量平稳回落，区域分化加大
2.1 总量稳中有降，销量筑顶回落，销售金额保持平稳2019年下半年商品房销售面积增速企稳回升，主要原因在于供给端房企加大推盘力度并折扣促销。从统计局数据看，商品房销售金额增速与销售面积增速差从2019年5月以来持续收窄。从样本房企看，前十大房企单月销售均价同比增速从7月起已连续5个月为负，11月降至-6.7%。此外，需求端城镇化和住房消费升级的红利平稳释放、部分城市政策调整也是重要的支撑因素。预计2020年全国商品销售面积回落，增速-4.3%，较2019年下降4.7个百分点；销售金额规模保持平稳，增速0.3%，较2019年下降7.1个百分点。销售量方面，三个因素决定销售面积减少。第一，在“房住不炒”和“稳地价、稳房价、稳预期”的政策基调下，房价上涨预期下降，市场观望情绪上升。第二，今年以来棚改货币化安置减少，2019年前11月棚改开工315万套，仅为2018年的51%。由于从棚改货币补偿到购房存在时滞，预计棚改退潮对销售的负面影响将在2020年集中显现。第三，随着房地产长效管理调控机制全面落实，投资需求退潮，销售回归居民自住需求中枢；根据我们此前在报告《未来中国房地产市场空间有多大》中测算，全国住房自住需求从2019年开始平稳回落，2020年同比减少4.9%。仍有两个因素支撑销售面积不会大幅下滑。一是因城施策下，将有更多房价平稳、经济增长和财政压力较大的城市适度调整调控政策；二是为加速回笼资金，叠加市场降温预期，房企将继续加大力度推盘和促销。
2.2 区域分化加大：一二线小幅增长，三四线小幅回落销售面积方面，预计2020年一线、二线和三四线商品房销售面积占全国的比重分别为3.4%、33.2%和63.4%，同比增速为9.5%、1.1%和-7.5%。销售金额方面，预计2020年一线、二线和三四线商品房销售金额占全国的比重分别为12.9%、41.3%和45.8%，同比增速为20.7%、2.3%和-5.7%。一线城市明年销售面积增长主要原因有四。一是限价等部分过度严厉的调控继续调整，二是市场企稳下刚需入场购置二手房、支撑改善置换新房，三是从绝对值看当前销售面积仍位于2012年以来的低位、基数低，四是保障性住房和限竞房持续入市满足中低收入人群购房需求。销售金额维持增长但增速小幅回落，原因主要有二。一是保障性住房和限竞房拉低成交均价，二是部分房企折扣促销。二线城市销售面积由小幅减少转为小幅增加，主要原因有三。一是二线城市作为区域中心城市，受益省内低能级城市人口流入最大，户籍制度改革和人才新政帮助新市民置业；二是当前二线城市可售库存低，部分区域供不应求，房企加大力度补库存并折扣促销对销售的促进的效果明显；三是因城施策下，部分市场降温显著、经济增长和地方财政压力较大的城市或将适度调整政策。同时，房价预期回落下购房者心态平稳，叠加前期获利二手房入市、新房二手房价格倒挂减少，商品房销售面积增速升幅有限。销售金额维持增长但增速小幅回落，主要在于市场降温叠加房企折扣促销导致销售均价增速回落。三四线销售面积回落，一是2019年开始棚改货币化安置大幅减少的冲击滞后显现，二是市场降温向低能级城市持续传导，三是三四线城市需求在2017年以来集中释放后疲软，四是2019年大概率三四线销量创历史新高、基数高。同时，三四线城市销售不会断崖式下跌，供需两端均有支撑因素，供给端将继续受益于房企折扣促销、需求端则受益于更多城市调整政策。销售金额小幅减少，主要由于销售面积回落、热销城市进一步减少，以及折扣促销下销售均价增速下降。